Yargıtay'dan Kiracılar Lehine Emsal Karar: İhtiyaç Tahliye Davalarında Samimiyet Şartı Sıkılaştı
Yargıtay, "ihtiyaç nedeniyle tahliye" davalarında incelemeyi sıkılaştırdı. Ev sahibinin samimi olmayan kullanım iddiası tespit edilirse, yüksek kira planı yapan davalar reddediliyor.
Yargıtay'dan "İhtiyaç Nedeniyle Tahliye" Davalarında Emsal Karar
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi uyarınca açılan ihtiyaç tahliye davalarında, Yargıtay’ın son dönemde daha titiz bir denetim uygulamaya başladığı belirtiliyor. Bu yeni yaklaşım, kiracılar lehine önemli bir yargısal koruma anlamına geliyor. Hukukçular, ev sahibinin kendisi veya yakınları için ‘samimi kullanım ihtiyacı’ iddiasının artık çok daha dikkatle incelendiğini ifade ediyor.
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, Borçlar Kanunu 350. Maddesine göre ev sahibinin kendisi veya ana babası/çocukları için konut ya da işyeri ihtiyacı sebebiyle kira sözleşmesini feshedebileceğini hatırlattı. Ancak bunun için sözleşme bitmeden 15 günlük bir süreden önce ihtar çekilmesi ve belirli süreli sözleşme ise bitimden itibaren bir ay içinde dava açılması gerekiyor.
Yüksek Kira Planı Yapan Ev Sahipleri İçin Kötü Haber
Kira artış bedellerinin enflasyon ve piyasanın gerisinde kalması nedeniyle, maliklerin tahliye için farklı yollar aradığı görülüyor. Kiracıların tahliyesinin zorlaşması, konut ya da işyerinin boş kalması halinde yüksek kiraya verilebilmesi olasılığını ciddi bir çekişme ortamına dönüştürdü.
Arabulucu Avukat Özge Kandil, Yargıtay’ın samimiyet testini sıkılaştırdığını belirterek şu bilgileri paylaştı:
"Ev sahibinin kendisi veya yakınları için ‘samimi kullanım ihtiyacı’ iddiası, artık çok daha dikkatle inceleniyor. İhtiyacın gerçeğe dayanmaması, tahliye sonrasında konutun kısa sürede daha yüksek bedelle kiraya verilmesi kastı anlaşıldığı durumlarda mahkemeler davaları reddediyor."
Bu durum, tahliye sonrası yüksek kira planı yapan ev sahiplerinin açtığı davaların reddedilmesi sonucunu doğuruyor.
Tahliye Davaları Sayısında Ciddi Artış Var
Malikler, kirayı yükseltmek ya da tahliye etmek için kira tespit davası açmak veya kiracıyı yıldırmak amacıyla eve emlakçı göndermek gibi farklı yollar deniyor. Ancak en yaygın yöntemlerden biri olan ihtiyaç davası açmak ön plana çıkıyor. İhtiyacını ispatlayamayacak olanların ise satış yaparak güvendikleri biri üzerinden tahliye davası açmaya çalıştığı belirtiliyor.
Ali Yüksel, kiraya dair davalar içinde tahliye davalarının yarısından fazlasını oluşturduğuna dikkat çekti. Dava sayılarındaki artış da çarpıcı:
Pandemi öncesinde (2020) yıllık dava sayısı: 30 bin
2024 yılı için tahmin edilen dava sayısı: 130 bin
Davaların Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülme süreleri de arttı; ilk derece mahkeme süreci 90 günden 130 güne çıkmış durumda. Uzun vadeli güvence için kiracılar 2-3 yıllık sözleşmelere yönelirken, hukukçular hem ev sahiplerine hem de kiracılara sözleşme aşamasında profesyonel destek almalarını tavsiye ediyor.
